戸建賃貸経営のススメ

戸建賃貸経営

戸建賃貸経営とは、お客様が所有している土地に賃貸用の戸建住宅を建て収入を得る土地の活用方法です。

現在戸建賃貸は、入居希望者が多数なのに対して供給量が圧倒的に少ない為に、入居率が非常に高く安定した収入を得る事が出来ます。賃貸経営はマンション・アパートが一般的ですが、地方都市の人口減少などの供給バランスが崩れ家賃収入は下落傾向にあります。戸建賃貸経営は安定した賃貸収入を得られることから、オーナー様が安心できる新しい資産運用商品としてご提案します。

戸建賃貸経営を始めるにあたっては、特別な資格は必要なく不動産業界とは別の業界で働いているサラリーマンでも可能です。サラリーマンでも出来る賃貸経営といえばワンルームマンションが多いですが、戸建は土地面積が50坪程度から建てることができるので小さな土地を持つ方なら比較的始めやすい投資です。

しかしながら、入居者の募集・建物の修繕・近隣住民同士のトラブル・家賃の徴収等、大家としての業務は多彩ですから、兼業大家では手が回りません。実際にはその業務の多くを管理会社に任せる事が多いです。

また戸建賃貸経営をするのではなく、転勤をしている間だけ家を有効活用するために人に貸すという場合もあります。その場合には、転勤が終わったタイミングで家に戻ることが出来るように、契約の更新をすることがない定期借家契約で貸し出されます。

戸建賃貸経営をするにあたって、注意しなければいけないのが失敗するリスクも存在するということです。確かに集合住宅よりも戸建てに住みたいという希望を持つ人が多いですが、高額な家賃の戸建住宅だとしたら入居できる人が限られてしまいます。

メリットもあればデメリットもあるということを理解した上で投資をしていく必要があります。

戸建賃貸の優位性

戸建賃貸は供給戸数が少ない為に競争相手が発生しません。常に高い入居率が維持可能です。当社管理の戸建賃貸住宅に関しては現在入居率100％の実績があります。希少性が高く、長期にわたって高いニーズが見込めます。 戸建賃貸は車保有のファミリー層が中心となり、立地条件の悪さに左右されにくく、投資額が少なくて済みます。修繕費も一般のアパート・マンションと違い入居年数が長い為に抑えることができます。

入居者についても近隣同士のトラブルが起こりにくいので管理がしやすく、戸建賃貸の需要の高さから空室リスクも抑えることができます。そして入居者はそれなりに高い家賃を支払うことが出来る優良な入居者である可能性が高いです。良い入居者は落ち着いた生活をしてくれますから、建物の劣化も防ぐことが出来ます。

安定した収益性

戸建賃貸住宅は生活環境が大幅に変わる事が少ないファミリー層が中心に入居しますので、「家賃の滞り」「トラブル」も少なく、比較的収入の安定した入居者が中心になることも魅力です。入居年数ではアパート・マンションの入居期間は約2年が一般的ですが、戸建賃貸の入居期間は約5年と言われています。 家賃変動が少ない為、長期間にわたり安定した経営が実現します。

戸建賃貸経営には、様々なメリットがあります。まず、マンションやアパートに比べて建築コストが安く済むので、初期投資を抑えることができます。中古物件を安く購入してリフォームしたり、リノベーションを行って新築のように良い状態にして貸し出すという人もいます。上手にリフォームを行うことで、少ない資金で資産価値を高めることができます。銀行などの金融機関から融資を受ける場合などは、融資額が大きいと返済する利息も増えますから当然リスクも大きくなります。利回りがマンションやアパートに比べて良いというのも大きなメリットです。

戸建賃貸の相続税対策

戸建賃貸経営は相続対策の面では非常に有効な方法として注目されています。戸建の場合には一定の敷地面積以下であれば不動産取得税と固定資産税が減免されることになっていますが、これは不動産の評価額自体が減免されることになっているため、相続を行った場合の相続税についても減免された評価額に対して設定されることとなり、効果的な対策を行うことが可能です。また賃貸住宅の場合には単に住宅を建設し相続をした場合に比べ賃貸に依拠をしていると言う理由からさらなる評価額の減免が行われることになり、税額が低く設定されることになります。

不動産を相続する場合には多額の相続税が発生することが少なくありません。特に近年では相続税に関する基礎控除の金額が引き下げられ、評価額が3千万円を超える不動産の場合には基礎控除の対象から外れてしまうことになっており、そのまま相続をすると相続人に対して多額の税金が課税されることになります。

戸建賃貸の土地は貸家建付地と評価されるので相続税評価額が軽減されます。 土地評価が75％前後軽減し、建物の価格を相続対象に適用すると建築費用が40％前後に減少します。 戸建賃貸は土地・建物の分筆が可能なので、相続で争うことなく円滑に相続処理が出来ます。 収益物件として切り離しての売買も可能です。

一般的に不動産を相続する場合には、遊休地のまま相続する場合に比べ建物を建てていることからその評価額が低く設定される傾向があります。この土地に賃貸物件を建てた場合には賃貸物件に対する減免措置として評価額の80%が減免される措置が適用されることになり、加えて戸建の場合にはその敷地面積によってさらに減免されるということになるため非常に低い税額となることになります。この点はアパートなどの集合住宅を建て賃貸する場合に比べ税額が低く設定されることにつながるので、効果的な相続で対策が行える方法として注目されるものとなっているのです。そのため相続対策には戸建て賃貸経営が非常に有利と考えられています。